Tributação na compra e venda imobiliária

Na compra ou venda um imóvel, basicamente temos dois impostos: o imposto de renda sobre o ganho de capital e o ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis).

O imposto de renda de ganho de capital tem uma alíquota base de 15% sobre a diferença do valor do imóvel na compra e na venda, ou seja, se eu comprei um imóvel por R$100.000,00 e vendi ele por R$200.000,00, eu tive um ganho de capital de R$100.000,00. Portanto vou ter que pagar sobre esse ganho o valor de R$15.000,00 a título de imposto de renda.

Contudo,  há várias previsões legais quanto há possível isenções e reduções das alíquotas na compra e venda de imóveis, previstas na lei 11.196/05 e lei 9.580/2008.

Dentre as isenções previstas, há a previsão de isenção total do imposto se o valor da venda de um imóvel residencial for empregado em sua totalidade para compra e de outro bem imóvel residencial em até 180 dias. Há também a previsão de isenção ao pagamento do IR nos imóveis de até R$440.000,00, na qual seja o único bem imóvel do vendedor e desde que esse não tenha realizado outra compra e venda de imóvel nos últimos cinco anos.

Há, ainda, redutores desse do IR da depender do tempo de propriedade do vendedor.

Já o ITBI é um imposto municipal e tem na compra e venda de bens imóveis (casa, apartamento, sítio etc) a sua origem.

A alíquota do ITBI, normalmente, fica entre 2% e 4%, a depender de cada cidade, mas pode chegar a 5%.

Existem possibilidades de isenção, a depender da legislação municipal, mas normalmente se restringe aos imóveis de programas habitacionais, como o Casa Venda Amarela (antiga Minha Casa Minha Vida). Há isenção do ITBI, também, nas transmissão de bens ou direitos resultante de incorporação, fusão, cisão ou extinção de empresas.

A grande discussão atual quanto ao ITBI é quanto ao momento que é devido o imposto, pois alguns municípios colocam irregularmente em suas leis que o imposto seria devido a partir da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, o conhecido “contrato de gaveta”.

Contudo, os Tribunais vêm entendendo que o ITBI só é devido quando ocorre registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, sendo esse o momento que ocorrer a transferência da propriedade, nos termos do Código Civil Brasileiro.

Portanto, se você estiver sendo cobrado pelo ITBI antes do registro da escritura de compra e venda, você pode ingressar com medida judicial cabível para postergar o pagamento.

No mais, cabe sempre a consulta a um especialista tributário para análise da possibilidade de isenção e do momento correto para se recolher o ITBI.

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